Я планирую купить квартиру через агентство недвижимости, в котором мне предложили подписать «договор о намерениях». По этому договору я обязана заплатить продавцу аванс в размере 1,5 тысячи долларов США. Договором также был установлен 2-месячный срок для оформления основного договора купли-продажи и в случае, если в пределах этого срока продавец не подпишет договор, то он будет обязан уплатить мне штраф – 3 тыс. долларов США. Какова вероятность потери мною денег (аванса) при подписании такого договора в агентстве недвижимости?

В соответствии со ст. 635 Гражданского кодекса Украины предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (Основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме.

При этом договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор о купле-продаже квартиры должен быть заключен в нотариальной форме, а составленный и оформленный агентством недвижимости договор о намерениях не является предварительным договором и поэтому данный договор не создает юридических последствий по каким-либо денежным обязательствам между сторонами.

Если продавец по каким-либо причинам откажется от заключения с вами основного договора купли-продажи квартиры и откажется возвращать уплаченный вами аванс, то вы не сможете истребовать у него сумму «штрафа» (3 тыс. дол. США).

Чтобы вернуть ранее переданные продавцу 1,5 тыс. дол., вам будет необходимо обращаться в суд по месту регистрации (прописки) продавца. Вместе с тем, нужно учитывать, что даже если вы получите решение суда о взыскании с продавца суммы аванса, это не гарантирует того, что вы получите свои деньги, т.к. у продавца может не оказаться имущества, на которое возможно обратить взыскание.